墨尔本旧楼改造：存量经济下的办公空间设计革新

地址：澳大利亚 墨尔本
面积：1,780+800 平方米
关键词：办公家具，定制家具，办公环境设计，房产样板间，旧楼改造、高端精英市场，景观视野，设施升级利用，尊贵前厅体验，高端材质与家具配置，可持续，地域文化，空间美学
墨尔本旧楼改造：存量经济下的办公空间设计革新

项目背景：从老旧楼宇到精英办公新地标

2023 年，澳大利亚墨尔本南岸商务区的 28 Freshwater Place 迎来蜕变。这座 2008 年竣工、总面积约 34,000 平方米的商业大厦，在 Vemi 设计团队操刀下，将 15 和 21 层改造为顶级办公样板空间。项目以“旧楼改奢”为核心，融合现代美学与可持续理念，为存量经济时代的办公空间设计树立新标杆。

建筑地处雅拉河畔艺术娱乐区，拥有墨尔本城市与雅拉河全景视野。改造并非推倒重来，而是保留原有结构精髓，如底层标志性玛瑙墙，通过空间重组与功能升级，让老建筑焕发新生。

改造亮点：四大维度重塑办公价值

可持续改造与设施升级

项目践行“低干预、高回报”理念，先将空间还原至毛坯，再最大化复用现有构件。复杂机电系统重组利用而非更换，拆除物料专业处理，工作站及后勤区域设施重复利用，既降低成本，又减少资源浪费。

公共设施全面焕新，公共走廊、电梯厅升级，现代感入口设计营造尊崇抵达体验。底层大厅由 Bates Smart 重新设计为花园绿洲，引入大量绿植，搭配咖啡休闲服务，成为租户和访客社交见面的休闲空间。

空间设计与景观利用

设计核心是打造俯瞰雅拉河全景的现代化厨房，作为空间核心枢纽。全景落地窗引入城市天际线与河景，将景观资源转化为核心卖点。

流动曲线与利落线条引导动线，温暖中性色调勾勒优雅氛围。受维多利亚州地貌启发，运用海岸悬崖、森林与平原自然色调，营造宁静高效办公环境。

高端材质与办公家具配置

尊贵迎宾前厅是改造重点，挑高空间搭配高级饰面与抛光地坪，营造“低调奢华”。高端材质集中于关键触点，后勤区保持实用主义，平衡成本与高端感。

办公家具配置是旧楼改造中提升办公环境设计品质的核心环节。项目采用模块化工作站系统，可根据团队规模灵活调整布局，既满足独立办公需求，又为协作创造可能。

人体工学座椅的全面配备，确保长时间办公的舒适度。空间设计通过家具布局自然划分协作区与专注区，开放式讨论区搭配可移动会议桌，静音舱配备舒适沙发，实现高效工作模式切换。

所有陈设选用能唤起户外生活记忆的自然材质，与整体空间设计语言深度融合，进一步提升办公舒适度与品质感。

地域文化与在地性表达

设计融入维多利亚州自然意象，将地域文化元素转化为现代设计语言。这种在地性表达让空间更具辨识度与亲和力，为不同租户打造温暖有机的办公环境。

可持续策略：环保与效益的双赢

项目将可持续理念贯穿始终。预算与资源再利用原则下，用新涂料与地毯为办公室注入活力。环保优先，对拆除物料专业分类处理，重复利用现有设施，减少建筑垃圾。

ESG 理念落地为经济收益，旧家具复用等措施降低改造成本。国内开发商可借鉴，建立拆改物料数据库，实现环保与效益统一。

项目启示：存量改造的五大核心逻辑

存量改造的轻资产化路径

保留建筑结构精髓，通过材质更新和空间重组焕新，避免大拆大建。设备设施循环利用，延长生命周期，降低改造成本，实现“低干预、高回报”。

空间场景的价值重构

突破传统办公空间思维，将大堂等公共区域转化为社交目的地，植入轻餐饮等高频消费场景。充分利用景观资源，将其与功能节点结合，提升空间溢价能力。

设计语言的在地性创新

挖掘地域文化元素，转化为现代设计语言，塑造差异化美学。在关键区域集中投入高端材质，打造记忆点，平衡成本与高端感。

可持续理念的实际落地

将环保措施与成本控制结合，通过资源复用、拆除物料专业处理等，实现可持续与经济效益双赢。

租赁导向的样板间设计

针对不同租户需求打造样板间，展示空间可能性，吸引潜在租户。升级设施服务，提升办公产品附加值，增强租赁竞争力。

墨尔本 28 Freshwater Place 旧楼改造案例，以办公家具、办公环境设计、旧楼改造、空间设计为核心，展现存量经济下办公空间的革新之道。国内老旧写字楼改造可借鉴其理念，通过设计创新与可持续策略，提升资产价值，打造适应新时代需求的办公空间。